Die eigene Mietwohnung ist weit mehr als nur Wohnraum: Sie ist Rückzugsort und Lebensmittelpunkt. Rund um Mietverträge und das deutsche Mietrecht bestehen jedoch zahlreiche Missverständnisse. Diese können das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern unnötig belasten und im schlimmsten Fall zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. In diesem Beitrag stellen wir neun häufige Irrtümer bei Mietverträgen vor. Dabei gilt: Ob eine vertragliche Regelung wirksam ist und welche Rechte im konkreten Fall bestehen, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab.
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass Vermieter ihre vermietete Wohnung jederzeit betreten dürfen – etwa weil sie Eigentümer sind oder noch einen Schlüssel besitzen. Tatsächlich hat der Mieter während der Mietzeit das alleinige Hausrecht in der Wohnung. Ein Vermieter darf Zutritt verlangen, wenn dafür ein konkreter sachlicher Grund besteht. Das kann beispielsweise bei notwendigen Reparaturen, der Prüfung eines Schadens oder einer geplanten Besichtigung mit Kauf- beziehungsweise Mietinteressenten der Fall sein. Abgesehen von echten Notfällen muss der Termin grundsätzlich vorher angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden. Eine allgemeine Klausel, die dem Vermieter jederzeitigen Zutritt erlaubt, begründet kein uneingeschränktes Besichtigungsrecht. Der Bundesgerichtshof verlangt grundsätzlich einen konkreten sachlichen Anlass und eine entsprechende Vorankündigung.
Auch Handwerker dürfen eine vermietete Wohnung nicht unangekündigt betreten. Sind Reparaturen, Wartungen oder Kontrollen erforderlich, müssen Vermieter und beauftragte Firmen den Termin grundsätzlich rechtzeitig ankündigen. Mieter müssen notwendige Maßnahmen zwar ermöglichen. Bei der Terminplanung sind ihre berechtigten Interessen jedoch angemessen zu berücksichtigen. Ist ein vorgeschlagener Termin beispielsweise aus beruflichen oder persönlichen Gründen nicht möglich, sollte zeitnah ein zumutbarer Ersatztermin vereinbart werden. Anders kann die Situation bei akuten Notfällen aussehen, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einer unmittelbaren Gefahr für das Gebäude und andere Bewohner.
Vermieter können ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nicht ohne Weiteres ordentlich kündigen. In der Regel benötigen sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Als mögliche Gründe nennt das Gesetz unter anderem:
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss außerdem schriftlich erfolgen. Darüber hinaus sind die jeweils geltenden Kündigungsfristen zu beachten. Die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich abhängig von der bisherigen Mietdauer. Bei erheblichen Pflichtverletzungen oder größeren Zahlungsrückständen kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich sein. Ob deren Voraussetzungen vorliegen, sollte im Einzelfall sorgfältig geprüft werden.
Ein vorgelegter Mietvertrag muss nicht zwingend unverändert akzeptiert werden. Vor der Unterzeichnung können Mieter und Vermieter grundsätzlich über einzelne Vertragsbestandteile sprechen und individuelle Vereinbarungen treffen.
Verhandelbar können beispielsweise sein:
In angespannten Wohnungsmärkten ist der tatsächliche Verhandlungsspielraum häufig begrenzt. Dennoch sollte der Vertrag vor der Unterzeichnung vollständig gelesen und auf unklare oder widersprüchliche Regelungen geprüft werden. Wichtig ist außerdem: Nicht jede vorformulierte Klausel ist wirksam. Gesetzliche Schutzvorschriften können nicht beliebig durch einen Formularmietvertrag ausgeschlossen werden.
Ein Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Sobald sich beide Seiten über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben, kann ein wirksames Mietverhältnis entstehen. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist ein schriftlicher Mietvertrag dennoch dringend zu empfehlen. In ihm lassen sich unter anderem Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Mietbeginn und weitere Vereinbarungen nachvollziehbar dokumentieren.
Für einen Wohnraummietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, gelten besondere Formvorschriften. Wird die erforderliche Schriftform nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht automatisch unwirksam. Er gilt grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden. Nicht verwechselt werden darf der Abschluss des Mietvertrags mit dessen Kündigung: Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen. Eine einfache E-Mail oder Nachricht genügt dafür grundsätzlich nicht.
Viele Mieter gehen davon aus, dass sie ihre Wohnung beim Auszug immer vollständig renovieren müssen, sobald im Mietvertrag von Schönheitsreparaturen oder einer Endrenovierung die Rede ist. Das stimmt nicht. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Renovierungspflichten können zwar unter bestimmten Bedingungen vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Zahlreiche vorformulierte Klauseln sind jedoch unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Problematisch sind beispielsweise:
Der Bundesgerichtshof hat starre Fristen und verschiedene formularmäßige Abgeltungsklauseln wiederholt für unwirksam erklärt. Normale Abnutzungserscheinungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter grundsätzlich nicht ersetzen.
Eine Untervermietung ist nicht generell verboten. Mieter dürfen die Wohnung oder Teile davon allerdings grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an andere Personen überlassen. Bei der rechtlichen Beurteilung kommt es darauf an, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Teil untervermietet werden soll. Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, kann der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis haben. Das kann beispielsweise bei einer veränderten finanziellen oder persönlichen Situation der Fall sein. Der Vermieter darf die Zustimmung jedoch unter bestimmten Voraussetzungen verweigern, etwa wenn ein wichtiger Grund in der Person des vorgesehenen Untermieters liegt oder die Wohnung übermäßig belegt würde. Die vollständige Überlassung der Wohnung wird rechtlich anders behandelt. Deshalb sollte vor einer Untervermietung immer die schriftliche Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.
Vermieter dürfen die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses nicht willkürlich erhöhen. Welche Voraussetzungen gelten, hängt zunächst davon ab, auf welcher Grundlage die Erhöhung erfolgen soll. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann beispielsweise auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden. Stimmt der Mieter zu, ist die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen.
Weitere Regeln gelten unter anderem für:
Mieter sollten daher prüfen, auf welche gesetzliche oder vertragliche Grundlage eine Erhöhung gestützt wird.
Für die Instandhaltung der Mietwohnung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Das ergibt sich aus seinen gesetzlichen Hauptpflichten. Durch eine wirksame Kleinreparaturklausel können Mieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen an den Kosten kleinerer Reparaturen beteiligt werden. Eine solche Klausel darf sich üblicherweise nur auf Gegenstände beziehen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu können beispielsweise Wasserhähne, Lichtschalter oder Türgriffe gehören. Die Klausel muss außerdem eine angemessene Begrenzung enthalten. Üblicherweise sind sowohl ein Höchstbetrag je einzelner Reparatur als auch eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung erforderlich. Entscheidend ist zudem: Der Vermieter bleibt grundsätzlich für die Organisation und Beauftragung der Reparatur verantwortlich. Eine Kleinreparaturklausel bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen oder jede kleinere Reparatur vollständig übernehmen muss.
Mietrechtliche Fragen lassen sich nur selten mit einfachen Pauschalaussagen beantworten. Entscheidend sind der genaue Vertragswortlaut, die Art der Klausel, der Zustand der Wohnung und die konkreten Umstände des Mietverhältnisses. Ein klar formulierter Mietvertrag kann dabei helfen, spätere Missverständnisse zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden. Beide Seiten sollten deshalb alle Vereinbarungen sorgfältig prüfen, offene Punkte vor der Unterzeichnung klären und wichtige Absprachen schriftlich festhalten.
Als regionaler Immobilienmakler in Idstein unterstützt Martin Brandt Immobilien Eigentümer bei der professionellen Vermietung ihrer Immobilie. Dazu gehören unter anderem die Präsentation des Mietobjekts, die Suche nach geeigneten Interessenten, die Organisation der Besichtigungen und die Vorbereitung eines nachvollziehbaren Mietabschlusses. Auch Mietinteressenten begleiten wir persönlich auf dem Weg zu einer passenden Immobilie in Idstein und Umgebung.
Bitte beachten Sie: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei rechtlichen Streitigkeiten oder Zweifeln an einzelnen Vertragsklauseln sollte fachkundiger rechtlicher Rat eingeholt werden.
